Advocaten / Avocats / Lawyers

vrijdag, 26 februari 2021

Update verlaagd btw-tarief 6% afbraak en heropbouw - lang verwachte circulaire gepubliceerd

Stijn Vastmans

Stein De Maeijer

 

 
 
 
 
 
 
 
 

We verwijzen naar onze eerdere publicaties (cfr. hier en hier) over de tijdelijke uitbreiding van het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw projecten. 

Er was aangekondigd dat er een bijkomende circulaire zou worden gepubliceerd in combinatie met een update van de FAQ-lijst. Hierin zouden een aantal openstaande discussiepunten over de toepassing van het verlaagd tarief worden opgelost. 

De circulaire werd nu gepubliceerd op fisconetplus (link). In essentie worden in deze circulaire de reeds gepubliceerde FAQ’s nader uitgewerkt. Evenwel worden niet alle vragen behandeld die wij momenteel in de praktijk zien.

 
 
 
 
 
 
 
 

Bij wijze van UPDATE zetten wij de belangrijkste verduidelijkingen uit de circulaire hierna op een rijtje:

Afbraak van een gebouw

Er wordt verduidelijkt dat het gebouw in principe volledig moet worden afgebroken. Een ingrijpende verbouwing kan gelijkgesteld worden met een afbraak/heropbouw project.

In de circulaire wordt nu gesteld dat de afbraak van een aantal verdiepingen van een appartementsgebouw, gevolgd door de wederopbouw van deze verdiepingen niet in aanmerking komt voor de nieuwe regeling. Dit is o.i. een opmerkelijk standpunt en lijkt eerdere verduidelijkingen van de Dienst Voorafgaande Beslissingen tegen te spreken (zie o.a. voorafgaande beslissing nr. 2020.0003 van 5 juni 2020, randnummer 51). Daarenboven zou dit in belangrijke mate de gelijkstelling van een ingrijpende verbouwing met afbraak/heropbouw kunnen beperken.

Bijgebouwen en tuinaanleg niet uitgesloten van het 6% tarief bij verkopen

Luxe-installaties zoals zwembaden en tennisterreinen zijn uitgesloten van het 6%-tarief bij verkopen van nieuwe woningen/appartementen gerealiseerd na afbraak.

In tegenstelling tot hetgeen van toepassing is voor aannemingswerken, geldt bij verkoop van door afbraak en heropbouw gerealiseerde woningen dat het verlaagd btw-tarief ook van toepassing is op het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht. Dit geldt eveneens m.b.t kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) die in de prijs zijn begrepen.

Dit principe wordt helaas niet uitdrukkelijk bevestigd voor onder- of bovengrondse parkeerplaatsen, die samen met door afbraak en heropbouw gerealiseerde woningen/appartementen worden verkocht. Het verlaagd tarief zou o.i. ook moeten kunnen gelden indien de parkeerplaats in het kader van een afbraak/heropbouw wordt gerealiseerd en samen met een woning wordt verkocht.

Enige woning, hoofdzakelijk gebruikt als eigen woning

De circulaire bevat een aantal nuttige verduidelijkingen over de voorwaarde van enige en eigen woning.

Zo wordt o.m. verduidelijkt dat een blote eigendom van een andere woning de toepassing van het 6%-tarief uitsluit. Indien de bouwheer of koper dus de blote eigendom van een andere woning heeft verkregen via een schenking, kan de aankoop van een nieuwe woning niet gebeuren onder het 6%-tarief. Er wordt enkel in een uitzondering voorzien voor blote eigendom die ingevolge erfopvolging werd verkregen.

Er is geen probleem indien men, na de ingebruikneming van een woning aangekocht onder 6% btw, de volle eigendom of zakelijk rechten door erfopvolging zou verwerven op een andere woning. Dit wordt als een geval van overmacht beschouwd.

De circulaire bevat verder nog een aantal nuttige voorbeelden van wat er als overmacht kan worden beschouwd. Het gaat bijvoorbeeld om echtscheiding, medische redenen, verhuis om professionele doeleinden en vernieling van de woning door bijvoorbeeld brand.

Gesplitste aankoop blote eigendom / vruchtgebruik

De gesplitste aankoop waarbij bijvoorbeeld de ouders het vruchtgebruik van een woning of appartement aankopen en de kinderen de blote eigendom aankopen, wordt in de praktijk veelvuldig toegepast. Op dit punt bevestigt de circulaire nu uitdrukkelijk dat de aankoop van het vruchtgebruik door de ouders aan 6% btw kan mits aan alle daartoe gestelde voorwaarden is voldaan.

Niet voor bewoning ingerichte zolders en kelders tellen niet mee voor het oppervlaktecriterium

De nieuwe regeling is voorbehouden voor woningen, appartementen of wooneenheden met een maximum bewoonbare oppervlakte van 200 m2 (tenzij langdurige bestemming voor sociale verhuur). In de memorie van toelichting en FAQ’s werd reeds verduidelijkt dat voor de berekening van dit oppervlaktecriterium enkel rekening moet worden gehouden met de woonvertrekken gemeten vanaf en tot aan de binnenkanten van de opgaande muren.

In dit kader worden beschouwd als "woonvertrekken": de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de hobbykamer, speelkamer voor de kinderen, en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, op voorwaarde dat die ruimtes een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter. Ook alle voor de professioneel gebruikte ruimtes worden gelijkgesteld met woonvertrekken.

Volgende vertrekken worden niet beschouwd als woonvertrekken: garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en niet bewoonbare kelders en zolders.

De circulaire bevestigt nu duidelijk dat de oppervlakte van een kelder of zolder enkel zal worden meegeteld indien ze voor huisvesting zijn ontworpen of als zodanig zijn ingericht.

Tijdstip indiening voorafgaande verklaring en hieraan verbonden gevolgen

De basisregel is dat de verklaring moet worden ingediend vóór het ogenblik waarop de btw opeisbaar wordt (in principe de factuurdatum). Hoewel dit nog steeds niet 100% duidelijk volgt uit de circulaire, lijkt het erop dat een indiening van deze verklaring na de eerste factuur principieel tot gevolg zal hebben dat er geen toepassing meer kan worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief, zelfs niet voor facturen die nadien zouden uitgereikt worden.

Een overgangsregeling geldt voor aannemingsdiensten m.bt. afbraak en heropbouw (art. 1quater, § 1 en 2 K.B. nr. 20) waarvoor er reeds vóór 1 januari 2021 btw opeisbaar is geworden. Voor dergelijke lopende projecten kan de verklaring nog worden ingediende tot uiterlijk 31 maart 2021. Een tweede uitzondering heeft betrekking op verkopen op plan van een door afbraak en heropbouw gerealiseerde woning (art. 1quater, § 3 K.B. nr. 20). Voor dergelijke verkopen kan de verklaring nog worden ingediend tot aan de voorlopige oplevering van de woning (de datum van 31 maart 2021 is hier niet relevant). Let wel, in beide uitzonderingsgevallen kan het verlaagd tarief enkel worden toegepast voor de btw die opeisbaar is geworden na indiening van de verklaring.

Het is dus van het grootste belang om deze verklaring in te dienen vooraleer er een factuur wordt uitgereikt.

Verplichte factuurvermelding

Zowel bij facturatie van aannemingswerken als bij verkopen onder toepassing van het 6% btw-tarief dient de factuur in principe de relevante elementen te bevatten die de toepassing van dit verlaagd tarief rechtvaardigen. Hier kan desgevallend het referentienummer vermeld worden van de ingediende voorafgaande verklaring (via MyMinfin).

Aangezien het om technische redenen niet mogelijk is het bewijs van indiening ter beschikking te stellen via MyMinfin 'Mijn documenten' volstaat het voor de verkoopovereenkomsten die worden gesloten tot uiterlijk 31 maart 2021 de inhoud van de verklaring op te nemen op de factuur die de verkoper uitreikt. Het komt ons voor dat het hiervoor volstaat dat de inhoud van de verklaring als annex bij de factuur wordt meegestuurd. De inhoud van de verklaring dient dan niet te worden opgenomen in de overeenkomst of de authentieke akte.

Een aantal belangrijke discussiepunten worden niet behandeld in de circulaire. Dit betreft met name:

  • De problematiek van de gesplitste verkopen met een grondeigenaar en een bouwvennootschap, waarbij de vraag zich stelt hoe de 'eigendomsoverdracht' van de bestaande opstallen bij de vestiging van een opstalrecht door de grondeigenaar aan de bouwvennootschap moet beoordeeld worden voor de toepassing van het 6% btw-tarief (moet er een vergoeding voor de opstallen betaald worden? Kan er gewerkt worden met vervroegde roerendmaking?...). Dat doet ons de bedenking maken of dit alles wel relevante discussies zijn voor de toepassing van het 6% tarief zo duidelijk is, in feite en in rechte, dat de afbraak en heropbouw volledig op kosten, verantwoordelijkheid en risico van de bouwvennootschap-opstalhouder wordt gerealiseerd.

  • De toepassing van het 6%-tarief bij grote bouwprojecten waarbij verschillende gebouwen worden gerealiseerd op verschillende kadastrale percelen die al dan niet functioneel met elkaar zijn verbonden en de realisatie van grotere verkavelingsprojecten waarbij diverse nieuwe kavels worden gecreëerd die de oude kadastrale percelen overlappen. De vraag is of bij dergelijke grotere projecten de beoordeling van het 6%-tarief per gebouw/nieuw perceel moet beoordeeld worden dan wel of deze kunnen beschouwd worden als één functioneel geheel en dus ook voor het 6% btw-tarief zo kunnen beoordeeld worden.

  • Er wordt geen verduidelijking gegeven over de toepassing van het 6%-tarief op infrastructuurwerken die worden doorgerekend aan de koper van een door afbraak en heropbouw gerealiseerde woning. Op dit punt zou er o.i. geen discussie mogen zijn, voor zover duidelijk is dat deze kosten deel uitmaken van de verkoopprijs, en dit ongeacht deze al dan niet afzonderlijk zouden gefactureerd worden.

Bij vragen of opmerkingen, gelieve contact op te nemen met één van de leden van het Tiberghien btw-team.

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

 
 
 
 
 
 
 
 
Tiberghien Brussels

Tour & Taxis

Havenlaan|Avenue du Port 86C B.419
BE-1000 Brussels
T +32 2 773 40 00
F +32 2 773 40 55

info@tiberghien.com

Tiberghien Antwerp

Grotesteenweg 214 B.4
BE-2600 Antwerp
T +32 3 443 20 00
F +32 3 443 20 20

info@tiberghien.com

Tiberghien Ghent

Esplanade Oscar Van de Voorde 1
BE-9000 Gent
T +32 9 265 95 51

info@tiberghien.com

Tiberghien Hasselt

Koningin Astridlaan 35
BE-3500 Hasselt
T +32 11 57 00 13

info@tiberghien.com

Tiberghien Luxembourg

23, Boulevard Joseph II
LU-1840 Luxembourg
T +352 27 47 51 11
F +352 27 47 51 10

info@tiberghien.com