Enkele recente voorafgaande beslissingen van Vlabel (nr. 16045 van 5 september 2016 en nr. 17005 van 20 maart 2017) bevestigen dat bij de verlenging van het recht van vruchtgebruik op een in Vlaanderen gelegen onroerend goed 10% verkooprecht verschuldigd wordt. Dat standpunt verbaasde ons niet zo zeer. Ook in Brussel of Wallonië zou registratiebelasting verschuldigd worden bij een verlenging van een vruchtgebruik – en in die regio’s uiteraard zelfs 12,5 of uitzonderlijk 15%.
Opvallender was dat Vlabel tot deze conclusie komt er van uitgaande dat de aan haar voorgelegde casussen geen verlenging van een bestaand vruchtgebruik uitmaakten, maar de vestiging van een nieuwe overeenkomst van vruchtgebruik. Het zou ons echter te ver leiden, moesten we hier een diepgaande burgerrechtelijke analyse maken van de mogelijkheid tot verlenging van een vruchtgebruik en de verschillen tussen een verlenging en vernieuwing van een dergelijk zakelijk recht om te beoordelen of de analyse gemaakt door Vlabel correct is.
Wij bekijken vandaag liever redenen waarom u tot dergelijke verlenging zou besluiten.
Als u deze bijdrage leest, is de kans reëel dat u zelf - al dan niet als raadgever - van ver of van dichtbij betrokken bent bij een zogenaamde vruchtgebruikconstructie.
Het is geen geheim dat dergelijke aankopen of vestigingen van vruchtgebruik jarenlang zeer populair waren om een deel van de kosten van bewoning van bedrijfsleiders ten laste te leggen van de persoonlijke managementvennootschap. Op zich is daar niets mis mee, mits een en ander correct gewaardeerd wordt en de juiste fiscale behandeling ondergaat. Het beste bewijs is dat er ook vandaag nog regelmatig rulingbeslissingen worden afgegeven door de Dienst Voorafgaande Beslissingen over vestigingen van vruchtgebruik.
Alleen is het probleem uiteraard dat heel wat oudere vruchtgebruikconstructies fiscaal redelijk ‘sportief’ waren, met een korte duurtijd en een hoge waardering van het vruchtgebruik ten laste van de vennootschap. Wanneer zo een recht van vruchtgebruik naar haar einde loopt, ontstaat stress bij de bedrijfsleiders – blote eigenaars en stelt zich de vraag hoe fiscale correcties bij het einde van het zakelijk recht kunnen vermeden worden.
In meer recente rulingbeslissingen van de Dienst Voorafgaande Beslissingen wordt vrij duidelijk aangegeven wat men bij aanvang en tijdens de duur van het vruchtgebruik kan doen om zo’n fiscale correcties bij het einde te vermijden. Voorafgaande beslissing nr. 2016.188 van 24 mei 2016 voorziet zo bijvoorbeeld dat voor (renovatie)werken uitgevoerd in de laatste 5 jaren voor het einde van het vruchtgebruik de kosten proportioneel moeten verdeeld worden tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar in verhouding tot de waarde van de volle eigendom op het ogenblik van de werken. Het feit dat dergelijke kosten burgerrechtelijk ten laste zouden moeten vallen van de vruchtgebruiker is daarbij fiscaal niet relevant. Bij een correcte waardering betekent dit concreet dat dicht bij het einde van het vruchtgebruik dergelijke werken quasi volledig ten laste komen van de blote eigenaar.
Veel oudere vruchtgebruikconstructies zijn hier contractueel niet op voorzien en in de praktijk zijn renovatiewerken aan het onroerend goed in een latere fase van het recht van vruchtgebruik grotendeels of volledig ten laste genomen van de vruchtgebruiker. En dan ontstaat dus vaak stress voor fiscale correcties bij de betrokkenen.
Een van de mogelijke pistes daarbij kan zijn om het bestaand vruchtgebruik te verlengen om de in het verleden scheefgelopen waardering recht te trekken.
Wat kost dat dan concreet aan registratiebelasting? Stel bijvoorbeeld dat het vruchtgebruik op een woning met een huidige marktwaarde van 700.000 EUR, gelegen in het Vlaams gewest, voor 8 jaar verlengd zou worden, dan zou daarvoor 10% van 8 x 4% x 700.000 EUR of 22.400 EUR registratiebelasting verschuldigd worden. Onder deze kost van registratiebelasting zal u bij een verlenging van het vruchtgebruik niet uitkunnen, dat bevestigen de bovenvermelde rulingbeslissingen van Vlabel. Maar de te betalen registratiebelasting is vaak heel wat lager dan het risico op bijkomende belasting dat u loopt wanneer u het bestaande zakelijk recht zonder verdere actie ten einde laat komen.
Stelt u zich vragen bij concrete dossiers, aarzel niet om een diepgaandere analyse van uw dossier te vragen. Wij bekijken dat graag met u.
dinsdag, 20 juni 2017