Advocaten / Avocats / Lawyers

Home>News>Btw: 12% tarief geldt voortaan voor privé-investeringen in het kader van sociale huisvesting

donderdag, 29 juni 2017

Btw: 12% tarief geldt voortaan voor privé-investeringen in het kader van sociale huisvesting

Om het tekort aan sociale woningen op te vangen, werd in de Programmawet van 25 december 2016 voorzien in een uitbreiding van het verlaagd btw-tarief dat wordt toegepast op de huisvesting in het kader van het sociaal beleid. Met ingang van 1 januari 2017 werd het 12%-tarief voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid opengetrokken naar privé-investeringen. Deze uitbreiding van het verlaagd tarief van 12% kan interessante opportuniteiten bieden in kader van sociale bouwprojecten. In afwachting van administratieve toelichtingen in een circulaire of beslissing gaan we hierna in op een aantal aandachtspunten bij deze nieuwe regeling.

Voorheen konden de verlaagde btw-tarieven in principe enkel worden toegepast door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen, de door hen erkende sociale huisvestingsmaatschappen en de woningfondsen enerzijds (rubriek XXXVI bij tabel A, KB nr. 20; btw-tarief van 6%) en andere limitatief opgesomde instellingen die actief zijn in het sociaal woonbeleid anderzijds, zoals onder andere de provincies, de gemeenten, OCMW’s alsook erkende uitbaters van rusthuizen, internaten,… (rubriek X bij tabel B, KB nr. 20; btw-tarief van 12%). Met de uitbreiding van het toepassingsgebied van het verlaagd tarief van 12% (nieuwe rubriek XI bij tabel B, KB nr. 20) komen nu ook particulieren, vastgoedontwikkelaars en andere privaatrechtelijke personen in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 12% bij bouwprojecten voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid.

Merk op dat in het verleden toepassing van de verlaagde tarieven (6% en 12%) in bepaalde gevallen reeds werd aanvaard voor bouw- of renovatieprojecten van privéondernemingen waarbij een onroerend goed werd opgericht of gerenoveerd om dit ter beschikking te stellen van een erkende uitbater (onder meer van rusthuizen). Wij verwijzen in het bijzonder ook naar de administratieve beslissing m.b.t. assistentiewoningen waarin wordt aanvaard dat privé-investeerders deze onder het verlaagd tarief van 12% kunnen aankopen op voorwaarde dat deze assistentiewoningen worden ter beschikking gesteld aan een daartoe erkende uitbater (beslissing ET 124.535 van 17 oktober 2013). Met de invoeging van de nieuwe rubriek voor toepassing van het 12%-tarief is het de bedoeling om een algemene regeling te voorzien voor dergelijke privé-initiatieven.

Het nieuwe verlaagd tarief geldt t.a.v. de levering van privéwoningen en woningcomplexen met daarbij ook de vestiging en overdracht van zakelijke rechten, het werk in onroerende staat en de onroerende financieringshuur of onroerende leasing met betrekking tot deze woningen en woningcomplexen op voorwaarde dat deze bestemd zijn voor de huisvesting in het kader van het “sociaal beleid” en voor zover deze worden verhuurd aan limitatief opgesomde entiteiten. In een eerste rubriek worden publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen opgesomd die de privéwoningen bestemmen voor verhuur.

Deze instellingen zijn allereerst dezelfde entiteiten als degene die onder de oude regels reeds konden genieten van de verlaagde tarieven van 6% en 12% (cf. provincies, OCMW’s, gewestelijke huisvestingsmaatschappijen,…). De lijst wordt nu evenwel uitgebreid met nieuwe entiteiten: de autonome gemeentebedrijven, de sociale verhuurkantoren en “andere publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk die door de bevoegde overheid zijn erkend”. De concrete afbakening van de kwalificerende entiteiten, met name deze laatste rubriek, zal o.i. nog moeten toegelicht worden door de administratie voor de toepassing van het verlaagd tarief van 12%: wat is “sociaal beleid”, wat houdt een erkenning in,…

Daarnaast wordt bepaald dat het verlaagd tarief geldt t.a.v. van woningcomplexen die verhuurd worden aan de instellingen die ook reeds genoemd worden in de bestaande rubriek X van het KB nr. 20 (onder meer provincies, OCMW’s, erkende uitbaters van bejaardentehuizen, internaten, jeugdbeschermingstehuizen,…).

Tenslotte wordt expliciet bepaald dat het verlaagd tarief kan gelden t.a.v. privé-investeerders die privéwoningen of woningcomplexen bestemmen voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid die rechtstreeks verhuurd worden aan bewoners, op voorwaarde dat een beheermandaat wordt toegekend aan één van de reeds genoemde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen. M.a.w. een verhuur aan de erkende uitbater is op zich niet vereist voor de toepassing van het verlaagd tarief.

Opdat het verlaagd 12%-tarief kan worden toegepast, zullen de privé-investeerders aan verschillende voorwaarden moeten voldoen. Zo moeten de privé-investeerders onder meer een verklaring indienen bij het bevoegde btw-controlekantoor - en dit vooraleer de btw opeisbaar wordt - waarin zij de bestemming van het onroerend goed vermelden. Deze verklaring moet ook overhandigd worden aan de vervreemder, dienstverrichter of leasinggever. De vorm van deze verklaring zal door het hoofdbestuur nog worden bepaald. In afwachting van de administratieve toelichtingen wordt in de praktijk toegestaan dat investeerders zelf een document kunnen opstellen waarin de vereiste gegevens worden opgenomen.

Een andere belangrijke voorwaarde betreft de in de overeenkomst voorziene verhuurtermijn, die ten vroegste mag eindigen op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming van de woning of het woningcomplex heeft plaatsgevonden. Bij een rechtstreekse verhuur aan de bewoners moet deze termijn worden vastgelegd in het beheersmandaat dat toegekend wordt aan de erkende uitbater. Dit is m.a.w. gekoppeld aan de vijftienjarige herzieningstermijn, hetgeen de bedoeling heeft om misbruik van het verlaagd tarief te kunnen uitsluiten (in de Memorie van Toelichting wordt verduidelijkt dat hiermee vermeden moet worden dat de woningen slechts voor een korte termijn op de sociale verhuurmarkt worden ter beschikking gesteld). Indien de bestemming van de woning wijzigt binnen deze 15-jarige termijn moet het verlaagde tarief geregulariseerd worden a rato van x/15 van de nog te lopen termijn. Dit regularisatiemechanisme is nieuw in het kader van de toepassing van de verlaagde tarieven. Privé-investeerders moeten rekening houden met dit lange termijn perspectief en de mogelijke btw-regularisatie bij wijziging van de bestemming van de woning.

Naar aanleiding van deze uitbreiding van het verlaagd tarief van 12% voor huisvesting in het kader van het sociaal beleid, werden er vragen opgeworpen met betrekking tot de samenloop van deze nieuwe bepalingen met de reeds bestaande verlaagde btw-tarieven. We hebben er op gewezen dat onder de bestaande bepalingen mogelijkheden bestonden voor privé-investeerders om toepassing te maken van de verlaagde tarieven. Men kan zich afvragen in welke mate de nieuwe rubriek zich verhoudt met deze toegevingen in het verleden. Er kan verwezen worden naar de renovatie van rusthuizen die ouder zijn dan tien of vijftien jaar in opdracht van een privé-investeerder, die eigenaar is en deze verhuurt aan een erkend beheerder. In het verleden heeft de Dienst Voorafgaande Beslissingen aanvaard dat deze werken onderworpen zijn aan het verlaagd tarief van 6%, en dit in het kader van de renovatie van rusthuizen ouder dan tien of vijftien jaar. In een beperkende lezing zou de uitbreiding van het toepassingsgebied van het 12% tarief kunnen betekenen dat het 6% tarief in dergelijke situaties niet meer kan toegepast worden. Tevens vereist deze nieuwe rubriek o.i. een aanpassing van de beslissing over de aankoop van assistentiewoningen door privé-investeerders waar wordt vereist dat deze woningen worden verhuurd aan een erkende uitbater, terwijl onder de nieuwe rubriek het verlaagd tarief ook kan gelden wanneer de woning rechtstreeks wordt verhuurd aan de bewoner (op voorwaarde weliswaar dat er een beheersmandaat wordt toegekend aan een erkende uitbater). In dit kader dient men zich ook de vraag te stellen of de formele voorwaarden zoals uiteengezet in de nieuwe rubriek, vanaf nu ook moeten worden nageleefd in situaties die in het verleden werden voorzien in de administratieve commentaren, zoals met name bij de verwerving van een erkende verblijfsinrichting voor bejaarden of bij de verwerving van een individuele, erkende assistentiewoning door een privé-investeerder.

In dit verband heeft de Minister van Financiën reeds bevestigd dat het niet de bedoeling is om de bestaande toepassingen van het verlaagd tarief te beperken of te verstrengen en dat dit in principe geen gevolgen heeft voor de bestaande wetgeving noch voor de administratieve richtlijnen hieromtrent. We gaan ervan uit dat dit standpunt wordt aangehouden in de administratieve toelichtingen die in voorbereiding zijn.

 

Bronnen:

Programmawet van 25 december 2016 (BS 29 december 2016) Memorie van Toelichting, nr. 54-2208/001 Parlementaire vraag nr. 1464 van mevrouw Griet Smaers dd. 6 februari 2017

Beslissing ET 124.535 van 17 oktober 2013

Aanschrijving nr. 12 van 10 oktober 1984, randnummers 20 en 1

Tiberghien Brussels

Tour & Taxis

Havenlaan|Avenue du Port 86C B.419
BE-1000 Brussels

T +32 2 773 40 00

F +32 2 773 40 55

info@tiberghien.com

Tiberghien Antwerp

Grotesteenweg 214 B.4
BE-2600 Antwerp

T +32 3 443 20 00

F +32 3 443 20 20

info@tiberghien.com

Tiberghien Ghent

Esplanade Oscar Van de Voorde 1
BE-9000 Gent

T +32 9 216 18 00

info@tiberghien.com

Tiberghien Hasselt

Torenplein 7 B13.1
BE-3500 Hasselt

T +32 11 57 00 13

info@tiberghien.com

Tiberghien Luxembourg

23, Boulevard Joseph II
LU-1840 Luxembourg

T +352 27 47 51 11

F +352 28 66 96 58

info@tiberghien.com