Het basisprincipe van de nieuwe regels blijft behouden. Er wordt voorzien in een optioneel stelsel waarbij verhuurder en huurder er gezamenlijk kunnen voor kiezen om een overeenkomst inzake onroerende verhuur / terbeschikkingstelling al dan niet aan btw te onderwerpen. De basisvoorwaarden voor de optie voor btw werden niet aangepast:
• De huurder gebruikt het gebouw exclusief voor een btw-plichtige activiteit (btw-belast of btw-vrijgesteld).
• De optie strekt zich uit tot het bijhorend terrein indien dit mee wordt verhuurd.
• Delen van gebouwen kunnen afzonderlijk met btw worden verhuurd indien deze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden (afzonderlijke toegang).
• De optie moet door verhuurder en huurder samen worden uitgeoefend. Concrete modaliteiten zullen door de Koning moeten bepaald worden. In de memorie van toelichting wordt alvast verduidelijkt dat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst in principe zou moeten volstaan.
• De optie geldt voor de volledige duurtijd van de huurovereenkomst.
• Indien de huurder geen volledig recht op aftrek van de btw heeft en indien deze “verbonden” is met de verhuurder, moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn.
De volgende bestaande wettelijke uitzonderingen op de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur blijven behouden: de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen; verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en dgl.; de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen; terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van exploitatie van havens, luchthavens, bevaarbare waterlopen; de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines; onroerende leasing conform de voorwaarden van KB nr. 30; de verhuur van safeloketten. Voor deze verrichtingen dient men btw toe te passen conform de huidige bepalingen.
Tevens is verduidelijkt dat de invoering van het optionele stelsel geen impact zou mogen hebben t.a.v. terbeschikkingstellingen die momenteel aan btw worden onderworpen als “actieve verhuur”. We verwijzen op dit punt onder meer naar de administratieve regeling voor diensten/bedrijvencentra en winkelcentra.
Het blijft in de praktijk van belang om per casus te bekijken welk btw-stelsel van toepassing is en waar een eventuele optie voor btw relevant kan zijn.
Voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte zal vanaf 1 januari 2019 de toepassing van de btw beperkt worden tot een terbeschikkingstelling in een B2C relatie. Voor B2B verrichtingen zal men vanaf 1 januari 2019 moeten opteren voor de btw onder de nieuwe regels. Daarbij zal de administratie het begrip “opslagruimte” soepeler invullen: alle gebouwen die hoofdzakelijk (meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt zullen vanaf 1 januari 2019 als opslagruimte beschouwd worden, met uitzondering evenwel van gebouwen die deels als winkel of commerciële ruimte worden gebruikt (meer dan 10%).
Voorgaande definitie is voornamelijk van belang in het kader van de overgangsregeling. Op dit punt is er een belangrijke wijziging doorgevoerd in vergelijking met de eerdere teksten. We vatten de basisprincipes hieronder samen:
- De optie voor toepassing van btw op onroerende verhuur kan enkel gelden voor gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de btw op de werken in onroerende staat, die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan, ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Voor deze gebouwen kan dus met ingang van 1 januari 2019 geopteerd worden voor een btw-belaste verhuur. Met andere woorden, indien er voor deze datum reeds btw opeisbaar is geworden op de oprichtingswerken, dan kan geen toepassing meer worden gemaakt van de optionele regeling. In tegenstelling tot de eerdere teksten hoeft in dit kader geen rekening gehouden te worden met btw op immateriële diensten, zoals prestaties van architecten, landmeters, studiebureaus en dgl. Ook afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond worden niet beschouwd als oprichtingswerken en worden derhalve buiten beschouwing gelaten.
- De beperking in de tijd geldt niet voor opslagruimte. Voor bestaande gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden gebruikt, kan vanaf 1 januari 2019 geopteerd worden voor de toepassing van de btw. Dit geldt ook voor lopende overeenkomsten die op dit ogenblik niet aan btw zijn onderworpen. Bestaande overeenkomsten voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte die onder de huidige regels reeds aan btw zijn onderworpen, blijven dit btw-statuut behouden na 1 januari 2019; bij nieuwe overeenkomsten na 1 januari 2019 kan men gebruik maken van de optieregeling. Dit biedt zeker opportuniteiten. Merk op dat de Raad van State opmerkingen heeft gemaakt m.b.t. dit onderscheid tussen opslagruimte en andere gebouwen; de verantwoording wordt met name gezocht in het aantrekken van logistieke business (met name e-commerce).
In de finale teksten wordt uiteindelijk ook het nieuwe regime voor kortstondige verhuur (niet meer dan 6 maanden) behouden. De verhuur van uit hun aard onroerende goederen voor een periode van niet meer dan 6 maanden zal met ingang van 1 januari 2019 van rechtswege onderworpen zijn aan 21% btw. In tegenstelling tot eerdere teksten wordt het aantal uitzonderingen op deze nieuwe regel aanzienlijk uitgebreid. Het nieuwe regime voor kortstondige verhuur zal met name geen toepassing vinden in volgende gevallen:
- De verhuur van onroerende goederen bestemd voor bewoning;
- De verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of meer algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit;
- De verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk;
- De verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor vrijgestelde handelingen beoogd door artikel 44, § 2 W.Btw.
Een belangrijke compenserende maatregel wordt behouden, met name de invoering van een bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar voor gebouwen die bestemd worden voor verhuur onder de optionele regeling. Op dit punt wordt het advies van de Raad van State, waarin gesteld wordt dat er in de Europese btw-richtlijn een maximale herzieningstermijn van 20 jaar is opgenomen, dus niet gevolgd. Een uitgebreide verantwoording voor deze maatregel werd opgenomen in de memorie van toelichting.
De herzieningsregels zullen tevens worden aangepast. Hierbij wordt een herziening van de oorspronkelijke btw-aftrek “per jaar” de regel. Specifiek voor onroerende bedrijfsmiddelen die met optie voor btw worden verhuurd zal de herziening op maandelijkse basis worden berekend. De uitwerking hiervan moet nog gebeuren via een aanpassing van het KB nr. 3.
De onduidelijkheden aangaande de toepasselijke herzieningstermijn bij een bestemmingswijziging zullen verder worden verduidelijkt bij aanpassing van KB nr. 3. In de memorie van toelichting wordt alvast verduidelijkt dat de bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar slechts van toepassing is wanneer het gebouw bij de ingebruikname, of in de loop van de eerste 15 jaar, voor een btw-belaste verhuur wordt aangewend. Daarnaast zal ook in een oplossing worden voorzien voor de nadelige gevolgen, die kunnen ontstaan bij de verkoop van een gebouw buiten de btw-nieuwtermijn (negatieve btw-herziening) wanneer dat gebouw door de nieuwe eigenaar verder met btw zal worden verhuurd.
Tot slot vestigen we de aandacht op een aantal andere wijzigingen die zullen worden doorgevoerd:
- De overdracht van huur wordt principieel een btw-belaste dienst, ongeacht het gegeven of de onderliggende huurovereenkomst al dan niet aan btw is onderworpen.
- De toepassing van de verlaagde btw-tarieven wordt uitgebreid voor verhuur van gebouwen onder optie van de btw (6% of 12%, naargelang het geval). Dit geldt met name voor privéwoningen en instellingen voor personen met een handicap; huisvesting in het kader van het sociaal beleid en gebouwen bestemd voor onderwijs en leerlingenbegeleiding.
Zoals reeds eerder aangegeven, dient deze belangrijke btw-hervorming toegejuicht te worden. Hiermee worden de Belgische btw-regels voor onroerende verhuur gemoderniseerd en meer in lijn gebracht met de regels in de buurlanden. De invoering van de verlengde herzieningstermijn van 25 jaar als compenserende maatregel vormt evenwel een belangrijke hinderpaal. Tevens zullen diverse elementen nog verdere uitwerking vereisen in KB’s en in administratieve toelichtingen.
De stemming van het wetsontwerp in het parlement is voorzien voor september, uiterlijk oktober, maar verwacht wordt dat het parlement dit wetsontwerp zal goedkeuren. Nu de finale regels vastliggen, is het aangewezen om geval per geval te bekijken welke impact deze regels zullen hebben op de btw-positie van uw onderneming. Kantoor Tiberghien heeft uitgebreide ervaring in de vastgoedsector en is zeer goed op de hoogte van de nieuwe regels aangaande het optioneel stelsel. Wij helpen u dan ook graag verder.
Stijn Vastmans - Head of VAT (stijn.vastmans@tiberghien.com)
Stein De Maeijer - Senior Associate (stein.demaeijer@tiberghien.com)
Loulou Geboers - Associate (loulou.geboers@tiberghien.com)
Marouschka Gunzburg - Associate (marouschka.gunzburg@tiberghien.com)
Nils Vanhassel - Associate (nils.vanhassel@tiberghien.com)
Gert Vranckx - Associate (gert.vranckx@tiberghien.com)
