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mardi, 25 juin 2019

Déduction de la TVA sur les frais de publicité et les commissions chez le promoteur immobilier: la Cour de cassation demande des éclaircissements à la Cour de justice

Stijn Vastmans

Het btw-team

Dans le cadre du développement immobilier, il est courant qu'un promoteur immobilier réalise le projet sur le terrain de quelqu’un d’autre. Le propriétaire du terrain octroie alors un droit de superficie/une autorisation de bâtir au promoteur qui réalise le projet. Les bâtiments sont vendus par le promoteur immobilier, avec application de la TVA, tandis que le propriétaire du terrain vend les parcelles respectives, moyennant l'application des droits d’enregistrement.

Il est également habituel que, dans de tels cas de ventes scindées du terrain et du bâtiment, des discussions surgissent à propos de la déduction de la TVA sur ce que l'on appelle les « frais mixtes ». Il s’agit ici de la TVA sur les frais de publicité, les frais d’administration et les frais de courtage, qui sont normalement à la charge du promoteur immobilier. À la suite de contrôles TVA, la déduction TVA relative à ces frais est partiellement rejetée en raison du fait que ces frais porteraient également en partie sur la vente, exonérée de la TVA, des parcelles de terrain.

La position de l’administration de la TVA à cet égard est appuyée par la jurisprudence. Ainsi, la Cour d’appel de Gand a ordonné, dans son arrêt du 28 novembre 2017, que les frais de publicité et d’administration et les frais de courtage relatifs à une vente scindée portent tant sur le bâtiment que sur le terrain. Une partie de la TVA déduite dans le chef du promoteur immobilier doit donc être limitée selon la Cour et ce, sur la base de la clé de répartition appliquée par l’administration de la TVA : prix du bâtiment / prix du bâtiment + prix du terrain.

Un recours en cassation a toutefois été interjeté contre cet arrêt. Le 26 avril 2019, la Cour de cassation a rendu son arrêt. Cet arrêt de la Cour de cassation, qui renvoie abondamment à la jurisprudence européenne, fait apparaître que la prise de position de la Cour d’appel est à tout le moins incertaine. La Cour de cassation a donc décidé de poser une question préjudicielle à la Cour de justice de l'Union européenne.

Dans cette question, la Cour de cassation demande des éclaircissements sur les points suivants : la société de construction peut-elle déduire la TVA sur les frais de publicité, les frais d'administration et les frais de courtage si l'avantage pour la société foncière est subordonné aux besoins des activités de la société de construction ; ce principe s'applique-t-il également lorsqu'il ne s'agit pas de « frais généraux » ; y a-t-il un impact si les frais ne sont pas partiellement répercutés sur la société foncière, alors que le promoteur voudrait le faire ?

Il est clair que la décision de la Cour de justice sera extrêmement importante pour la pratique immobilière belge. Dans l'attente de cette décision, les promoteurs ne sont pas autorisés à justifier l'acceptation de créances TVA a posteriori dans le cadre de ventes scindées de terrains/bâtiments. En outre, si de telles créances a posteriori ont été imposées par le passé, il serait peut-être important de les contester à nouveau. Dans ce contexte, l’équipe TVA et procédures du cabinet Tiberghien met son expertise à votre disposition pour vous assister dans toutes les situations concrètes.

Source : Cassation 26 avril 2019, F.18.0046.N


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