Comment dois-je mentionner ma résidence secondaire dans ma déclaration de revenus ?
Généralement, seul le pays où se trouve un bien immobilier étranger dispose du pouvoir de prélever des impôts sur la base des règles de la convention de double imposition en vigueur. Bien que les revenus immobiliers étrangers ne soient pas imposables en Belgique, ils doivent toutefois être déclarés. Les revenus sont exonérés, mais l'exonération fait l'objet d'une réserve de progressivité : cela signifie que les revenus sont exonérés, mais sont pris en compte pour déterminer le taux des autres revenus imposables (tels que les revenus professionnels, les revenus locatifs de biens immobiliers belges, etc.)
Si la résidence secondaire est louée, c'est le loyer brut qui doit être indiqué. Si la résidence secondaire n'est pas louée, c'est la valeur locative brute qui doit être indiquée. Dans les deux cas, l'impôt sur les revenus payés à l'étranger peut être déduit.
Que faut-il entendre par valeur locative brute et loyer brut ?
Selon la lettre de la loi, la valeur locative brute désigne le revenu locatif que le contribuable aurait théoriquement pu percevoir si le bien immobilier avait été loué. Dès 20141 toutefois, la Cour de justice avait jugé que la législation belge violait le principe de libre circulation des capitaux. Pour les biens immobiliers belges non loués, seul le revenu cadastral doit en effet être déclaré (qui est généralement bien inférieur au revenu locatif théorique). Bien que la législation n'ait pas (encore) été modifiée, l'administration a publié en 2016 une circulaire2 dans laquelle elle stipule qu'une valeur (forfaitaire) fixée ou approuvée par l'autorité étrangère en question peut également être déclarée. Ce qu'il fallait comprendre sous ce dernier paramètre a ensuite été clarifié par l'administration dans une instruction interne. Dans ce document, l'administration donne elle-même – à titre d'exemple – la manière dont les résidences secondaires en Espagne, en Italie, en France et aux Pays-Bas doivent être mentionnées. Pour la déclaration d'une résidence secondaire en Espagne, ce que l'on appelle la « valor catastral » peut être utilisée et pour une résidence secondaire située en Italie, on peut renvoyer au « rendita catastale ».
Exemple : le « rendita catastale » d'une résidence secondaire en Italie s'élève à 300 EUR.
- Selon l'administration belge, le « rendita catastale » doit être réévalué de 5 % : 300 EUR x 5 % = 15 EUR.
- Conformément à la législation fiscale italienne, le « rendita catastale » (réévalué) est ensuite majoré d'un tiers (c'est-à-dire multiplié par 4/3) : 315 EUR x 4/3 = 420 EUR.
- Montant à indiquer dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques belge : 420 EUR.
Si le bien immobilier à l'étranger est loué, c’est le loyer brut qui doit alors être indiqué, c'est-à-dire le montant total du loyer et des avantages locatifs. Pour les biens immobiliers loués en Belgique, il existe à nouveau un régime plus avantageux : le revenu cadastral doit être indiqué si le bien est loué à un particulier qui n'utilise pas l'immeuble pour son activité professionnelle. Là encore, la Cour de justice a jugé que cette taxation était contraire au principe de libre circulation des capitaux.3
Sur la base des jurisprudences belge et européenne, d'une part et de la circulaire et de l'instruction interne de l'administration, d'autre part, le « revenu cadastral » étranger pourrait donc de facto être utilisé pour la déclaration d'un logement étranger et ce, conformément aux principes applicables aux biens immobiliers belges. Si la résidence secondaire est située dans un pays qui ne connaît pas le revenu cadastral (par exemple, le Portugal), on peut indiquer comme point de départ 22,5 % (de la valeur) du loyer brut. Ce point de départ a déjà été accepté par la cour d'appel de Liège4 et fait également suite à une communication de la Commission européenne du 22 mars 2012.
Pour le moment, la Belgique n'a pas encore adapté sa législation. Toutefois, des travaux politiques préparatoires sont actuellement en cours en vue d'aligner la législation belge.
Ce qui précède ne s'applique toutefois pas au contribuable détenant un bien immobilier par le biais d'une société civile immobilière (SCI) française. Les revenus immobiliers perçus par la SCI sont imposés en France dans le chef des actionnaires, comme s'ils recevaient directement les revenus immobiliers. Le versement effectif du revenu par une SCI est toutefois considéré en Belgique comme étant une allocation de dividendes et par conséquent imposé (une deuxième fois) à 30 %.5 L'administration fiscale belge n'applique donc pas, en l'espèce, l'article 3 de la Convention de double imposition portant sur les revenus immobiliers entre la Belgique et la France, mais applique l'article 15 en matière de dividendes.
Exemple : une résidence secondaire en France est détenue par l'intermédiaire d'une SCI.
- Les revenus locatifs obtenus en 2018 s'élèvent à 10 000 EUR. Ces revenus locatifs sont imposés en France dans le chef des actionnaires de la SCI (taux progressifs jusqu'à 45 %). Aucune déclaration n'est requise à cet égard en Belgique.
- Les revenus locatifs sont ensuite versés par la SCI française aux actionnaires. Les actionnaires doivent déclarer en Belgique les revenus locatifs perçus comme un dividende reçu (imposé à 30 %).
Pour mémoire : date limite de rentrée
À l'heure actuelle, le délai est écoulé pour ceux qui introduisent eux-mêmes leur déclaration fiscale. Les personnes faisant appel à un mandataire ont jusqu'au 24 octobre 2019 pour rentrer leur déclaration.
Pour de plus amples informations, vous pouvez contacter :
Griet Vanden Abeele - Partner (griet.vandenabeele@tiberghien.com)
Emilie Van Goidsenhoven - Counsel (emilie.vangoidsenhoven@tiberghien.com)
Caroline Maes - Associate (caroline.maes@tiberghien.com)
1 CJUE, 11 septembre 2014, n° C-489/13, confirmé par la cour d'appel d'Anvers le 2 juin 2015.
2 Circulaire AAFisc 22/2016 (n° Ci.704.681) du 29 juin 2016.
3 CJUE, 12 avril 2018, aff. C‑110/17 ; déjà confirmé auparavant par la cour d'appel de Liège le 28 juin 2017.
4 Liège, 28 juin 2017.
5 Cass., 29 septembre 2016 ; Cass., 21 septembre 2017.
